Menguak Ruwetnya Proyek KPBU IKN, Dua Tahun Ciputra Berkutat Review FS

Meskipun target konstruksi awal 2026 telah dicanangkan oleh Otorita IKN, realitas lapangan menunjukkan progres yang jauh lebih lambat dan penuh dinamika.

Salah satu pihak pengembang yang terlibat dalam proyek KPBU adalah raksasa properti dengan kapitalisasi pasar Rp 18,35 triliun, Ciputra Group.

Konglomerasi properti dengan aset tersebar di seluruh Indonesia ini berencana membangun apartemen, dengan komitmen yang terus mereka pegang sejak 2023.

Hal ini menyusul Letter to Proceed (LtP) yang telah mereka pegang.

Director Ciputra Group Nanik J Santoso mengungkapkan, hingga pekan lalu, Ciputra Group masih disibukkan dengan tinjauan studi kelayakan atau Feasibility Study (FS).

"Otorita sudah menunjuk konsultan yang ditugaskan untuk mereview FS kami. Jadi sekarang tahapannya masih sampai di situ, masih me-review FS," ungkap Nanik menjawab Kompas.com, Selasa (17/6/2025).

Dengan demikian, ketika Otorita IKN menargetkan konstruksi dimulai awal 2026, Ciputra Groupmerasa target tersebut "berat" untuk direalisasikan.

Pasalnya, setelah review FS selesai, masih ada tahapan negosiasi, diikuti proses tender yang memakan waktu.

Ini menunjukkan bahwa jadwal yang optimistis mungkin perlu disesuaikan dengan realitas birokrasi dan tahapan yang panjang.

Kompleksitas Birokrasi

Proses yang panjang ini rupanya bukan tanpa alasan. Nanik dan Budiarsa mengakui bahwa mereka harus mengikuti setiap tahapan yang diminta oleh Otorita IKN.

Proyek KPBU, misalnya, harus melalui tahapan awal yang signifikan yakni kurasi desain yang pada tahun 2024 lalu dilakukan oleh Ridwan Kamil.

Namun, proses ini sempat terhenti berbulan-bulan karena kesibukan Ridwan Kamil saat mencalonkan diri sebagai Gubernur DKI Jakarta.

Belum lagi ada pergantian Kepala Otorita IKN dari Bambang Susantono ke Basuki Hadimuljono, muncul aturan baru yang menyatakan tidak perlu lagi kurasi desain.

Akibatnya, semua hasil kurasi sebelumnya yang telah disesuaikan dengan masukan Ridwan Kamil, harus diubah kembali, dan menyebabkan penambahan biaya.

"Jadi ya, kami harus ganti lagi. Yang membuat penambahan biaya, kami ubah lagi, balikin lagi," keluh Nanik.

Proses panjang ini juga diperparah dengan prosedur terkait penggunaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).

Ciputra Group baru mendapatkan informasi bahwa Otorita IKN harus menunggu konsultan review FS yang ditunjuk langsung oleh Kementerian Keuangan.

"Seingat saya untuk menunggu penunjukan konsultan itu juga lama sekali. Kemudian setelah ditunjuk, baru ditunjuk itu kapan? Akhir tahun lalu," kata Nanik.

Setelah penunjukan, proses review pertama dilakukan, yang dilanjutkan dengan meeting maraton dua hari untuk membahas hasil review dari konsultan.

Proses ini diprediksi masih akan berlanjut dengan meeting bersama BPKP, BPK, dan banyak pihak lainnya.

"Jadi kami ekspektasinya memang enggak cepat ya. Tapi kalau dibilang sulit sekali, enggak sih. Enggak sulit sih. Cuma ya memang panjang," ungkap Nanik.

Butuh Pasar

Tak hanya proyek KPBU, Ciputra Group juga menginisiasi pengembangan kota baru seluas 300 hektar di luar KIPP IKN.

Hanya bedanya, proyek kota baru ini masuk dalam kategori integrated development yang mencakup area lebih luas.

Meski menolak anggapan birokrasi proses membangun di IKN demikian ruwet, namun Managing Director Ciputra Group Budiarsa Sastrawinata menegaskan perlu melewati sejumlah tahapan.

"Hal ini karena lokasinya bukan di sumbu utama sehingga pembahasan mengenai tata ruang dan land use masih membutuhkan waktu yang lebih dibanding proyek-proyek yang akan dibangun di poros atau sumbu Nusantara," terangnya.

Terlebih, proyek kota baru ini berada di luar KIPP, sehingga lebih berorientasi pada pasar bebas.

"Sebetulnya memang pentahapannya saja belum sesuai dengan kebutuhan. Karena pengembangan di IKN kan juga harus disesuaikan dengan kebutuhan," jelas Budiarsa.

Menurut mereka, saat ini belum ada urgensi untuk membangun satu kawasan terintegrasi dengan fungsi-fungsi yang dibutuhkan pada tahap-tahap awal ini.

Ini menandakan bahwa pembangunan di luar KIPP akan mengikuti dinamika dan kebutuhan pasar yang berkembang seiring waktu.

Meskipun progresnya bertahap, potensi pasar IKN dinilai Budiarsa sangat besar.

"Kesatu ya, ASN-nya di sana, beberapa pemerintahan juga akan pindah ke sana. Itu kan kayak trigger, snowballing atas satu kegiatan ekonomi. Ditambah lagi ada kegiatan-kegiatan ekonomi lain dalam bentuk industri dan pengembangan komersil lainnya," tutur Budiarsa.

Dia juga menegaskan bahwa IKN tidak akan serta-merta menyalin rekat konsep dari kota baru lain yang telah dibangun Ciputra Group seperti Citra Raya atau Citra Land, melainkan akan memiliki keunikannya sendiri, didukung oleh kota-kota terdekat seperti Balikpapan dan Samarinda yang akan menjadi pasar awal dan penyokong pembangunan.