Belum Ada Insentif Pengganti Pemangkasan Hak Atas Tanah IKN

JAKARTA, KOMPAS.com - Pemerintah belum memberikan insentif pengganti untuk investor setelah pemangkasan masa berlaku Hak Atas Tanah (HAT) di kawasan Ibu Kota Nusantara (IKN).

Kepala Otorita IKN Basuki Hadimuljono memastikan bahwa saat ini insentif yang diberikan masih mengacu kepada insentif fiskal dari Menteri Keuangan.

"Kami hanya mengikuti yang dari Menteri Keuangan, yang dari insentif fiskal itu saja, dari yang lainnya belum ada aturan," kata Basuki saat ditemui di Kompleks Parlemen, Senayan, Jakarta Pusat pada Selasa (25/11/2025).

Insentif eksisting yang dimaksud tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 29 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha, dan Fasilitas Penanaman Modal bagi Pelaku Usaha di Ibu Kota Nusantara, salah satunya soal keringanan pajak bagi pelaku usaha di IKN.

Basuki juga menepis isu banyak investor menarik diri imbas pemangkasan masa berlaku HAT di ibu kota negara baru tersebut.

Basuki menjelaskan bahwa Keputusan Mahkamah Konstitusi (MK) terkait siklus Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai di IKN tidak mencabut HAT di sana, melainkan merevisi mekanismenya.

"Jadi kalau yang Undang-Undang (UU) Nomor 21 Tahun 2023, contohnya HGB satu siklus 80 tahun diberikan langsung. Nah, direvisi itu menjadi 30, 20, 30. Tetap satu siklusnya 80 tahun, tapi pertama diberi 30 tahun, perpanjangan 20 tahun, dan pembaruan 30 tahun," kata Basuki.

Sebaliknya, Basuki mengatakan, dengan terbitnya Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 79 Tahun 2025 tentang Pemutakhiran Rencana Kerja Pemerintah Tahun 2025, investor semakin yakin menanamkan modalnya di IKN.

"Sekarang ada Perpres, Bapak Presiden sekarang sudah di depan, saya di belakangnya. Misi saya melaksanakan visi Presiden, enggak ada lain," ujarnya.

Namun, Basuki mengatakan tidak ada insentif tambahan lainnya yang diberikan sebagai pengganti dua siklus HAT yang sebelumnya dijanjikan kepada investor.

Rapor Merah dari Pengembang

Pengembang memberikan rapor merah kepada pemerintah, buntut pemangkasan masa berlaku HGB, HGU, dan Hak Pakai di kawasan IKN.

"Kalau khusus mengenai umur HGB yang berubah-ubah dari 190 tahun lalu balik lagi ke 80 tahun, kami pengusaha mencatat itu sebagai rapor merah pemerintah yang over promised dan inkonsistensi kebijakan," kata Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya saat dihubungi Kompas.com, Selasa (25/11/2025).

Apalagi saat ini, pemerintah secara perlahan mengubah arah pembangunan IKN, dari ibu kota negara baru dan calon pusat perekonomian baru, menjadi ibu kota politik.

Pasalnya, sebelum melakukan investasi, pengusaha memikirkan sejumlah aspek, meliputi permintaan pasar, sosial, kestrategisan lokasi, kepastian peraturan, konsistensi kebijakan, hukum pertanahan, jangka waktu HAT, dan lainnya.

Menurutnya, perlu pemerintah perlu penerbitkan aturan khusus untuk calon investor IKN, tanpa menabrak regulasi yang sudah ada. Meskipun demikian, Bambang menegaskan bahwa pengembang, khususnya yang berada di dalam REI tetap akan tunduk kepada peraturan pemerintah.

"Kebijakan investasi harus konsisten, tidak mudah diubah-ubah karena akan menurunkan image kita sebagai negara yang ramah investor," ujarnya.

HGU IKN Dipangkas

Diberitakan sebelumnya, MK melalui putusan Nomor 185/PUU-XXII/2024 yang dibacakan Kamis (13/11/2025) memangkas durasi HAT di kawasan IKN yang sebelumnya dapat mencapai 190 tahun melalui skema double cycle.

Pemangkasan berlaku untuk HGU, HGB, dan Hak Pakai yang diatur dalam Pasal 16A ayat (1), (2), dan (3) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Ibu Kota Negara.

Dalam ketentuan baru, HGU maksimal berlaku 95 tahun (35 tahun pemberian awal, 25 tahun perpanjangan, dan 35 tahun pembaruan).

HGB maksimal 80 tahun (30 tahun pemberian awal, 20 tahun perpanjangan, dan 30 tahun pembaruan).

Hak Pakai maksimal 80 tahun (30 tahun pemberian awal, 20 tahun perpanjangan, dan 30 tahun pembaruan).

Hakim Konstitusi Guntur Hamzah menilai aturan IKN sebelumnya berpotensi melemahkan negara dalam menjalankan kewenangannya atas tanah serta menciptakan perlakuan berbeda dengan wilayah lain.

"Peraturan yang bersifat khusus, terlebih di bawah Konstitusi, tidak boleh bertentangan dengan prinsip yang ditentukan dalam Konstitusi, dalam hal ini hak menguasai negara," ujar Guntur.

Sementara Wakil Ketua Komisi II DPR RI Dede Yusuf menilai Presiden Prabowo Subianto perlu segera menerbitkan Perpu.

Langkah ini dinilai penting untuk menjamin kepastian hukum di IKN tanpa harus terperosok dalam proses revisi UU IKN yang memakan waktu panjang.

Alasan utama di balik desakan Perpu ini adalah perlunya mengamankan kedaulatan lahan negara dari penguasaan pihak non-pemerintah dalam jangka waktu yang terlalu lama.

"Memang di IKN ini ada tawaran 190 tahun. Itu bisa tiga generasi anak cucu, sama saja menguasai lahan," tegas Dede, dikutip dari Antara, Minggu (23/11/2025).

Penguasaan lahan yang sangat panjang dianggap menyalahi Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan berpotensi membuat negara menjadi lemah di hadapan pihak ketiga.

Pengalaman historis menunjukkan banyak kasus di lahan perkebunan dan kehutanan di mana penguasaan yang terlalu lama pada akhirnya diklaim sebagai hak milik oleh pihak swasta, terutama setelah berganti rezim pemerintahan.

Putusan MK sendiri telah menegaskan bahwa pengaturan dua siklus jangka waktu HAT (HGU, HGB, dan Hak Pakai) tidak sejalan dengan prinsip penguasaan negara atas tanah dan harus kembali mengikuti ketentuan nasional dengan mekanisme evaluasi yang jelas.