Konsultan Asing: IKN Berhasil jika Ekosistem Lingkungan-Ekonomi Hidup

Di tengah perdebatan mengenai kecepatan pemindahan basis administratif, para pelaku pasar mulai melihat IKN melalui lensa ekonomi yang lebih fundamental, yakni properti sebagai derived demand atau permintaan turunan dari mobilitas manusia dan aktivitas ekonomi.

Country Director Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, menegaskan bahwa titik balik IKN telah terlampaui.

Baginya, proses ini adalah sebuah perjalanan satu arah yang tidak memiliki opsi untuk kembali point of no return.

Namun, keberhasilan IKN dalam jangka panjang sangat bergantung pada kemampuan pemerintah dalam mengelola transisi populasi dan menciptakan ekosistem yang hidup.

"Properti itu sangat sederhana, ini tentang pergerakan. Properti adalah derived demand. Jika pemerintah mampu membawa orang ke sana, maka permintaannya akan ada. IKN adalah permainan jangka panjang, bukan sekadar proyek jangka pendek," ujar Willson menjawab Kompas.com, Jumat (23/1/2026).

IKN dan Teori Permintaan Turunan

Dalam perspektif akademik, realestat tidak berdiri sendiri. Ia hadir karena adanya kebutuhan akan ruang untuk mendukung aktivitas lain.

Willson menjelaskan, kehadiran manufaktur, pusat riset, hingga sektor jasa akan memicu permintaan turunan berupa hunian (housing), pusat komersial (retail), hingga fasilitas akomodasi (hotel).

Strategi pemerintah dalam memberikan insentif fiskal, seperti pembebasan pajak (tax holiday), dinilai sebagai langkah awal yang krusial untuk menarik jangkar investasi.

Namun, Willson mengingatkan, tantangan utama adalah menciptakan alasan bagi masyarakat untuk berpindah secara permanen.

Tanpa adanya "massa kritis" penduduk, infrastruktur megah yang dibangun berisiko kehilangan signifikansi ekonominya.

Navigasi Pengembang: Akuisisi Lahan dan Visi 5 Tahun

Bagi para pengembang, IKN menawarkan lanskap peluang sekaligus risiko yang memerlukan presisi.

Willson mencatat bahwa pengembang yang cerdik tidak menunggu permintaan memuncak untuk bertindak.

Sebaliknya, mereka bergerak dalam siklus akuisisi lahan jauh sebelum sektor tersebut mencapai titik jenuh.

"Sebagai pengembang, Anda tidak hanya melihat saat ini. Anda mengakuisisi lahan terlebih dahulu ketika sektor tersebut mulai menunjukkan potensi permintaan. Kita bisa merencanakan proyeksi lima tahun ke depan," tambah Willson.

Hal ini menunjukkan bahwa IKN saat ini sedang berada dalam fase "akuisisi dan konsolidasi" bagi para pemain besar properti yang bersiap menyambut gelombang migrasi ASN dan sektor swasta.

Pembangunan IKN sendiri tidak hanya berdampak pada kawasan inti di Penajam Paser Utara (PPU), tetapi juga menciptakan efek riak (ripple effect) bagi kota-kota di sekitarnya seperti Balikpapan dan Samarinda.

Wilayah-wilayah ini mulai bertransformasi menjadi service hubs yang mendukung logistik dan kebutuhan hunian sementara bagi para pekerja proyek dan investor.

Willson membandingkan proses ini dengan perkembangan kota-kota besar di Australia, di mana pusat pertumbuhan baru membutuhkan waktu puluhan tahun untuk benar-benar matang.

"IKN bisa memakan waktu hingga 30 tahun atau lebih untuk menjadi kota yang sepenuhnya fungsional. Ini adalah long-term game," tegasnya.