Lonjakan Harga Bikin Penjualan Rumah di Balikpapan Anjlok 55,56 Persen

NUSANTARA, KOMPAS.com — Pasar properti residensial primer di wilayah penyangga Ibu Kota Nusantara (IKN), khususnya Kota Balikpapan, mengalami fenomena berbeda pada awal tahun 2026.

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Kantor Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan menunjukkan terjadinya perlambatan pasar yang kontras: harga jual rumah baru terus merangkak naik, namun volume transaksi penjualan justru anjlok ke titik terendah dalam dua tahun terakhir.

Baca juga: 78 Persen Warga Balikpapan Beli Rumah Pakai KPR, Hanya 9 Persen Tunai

Kepala Perwakilan Bank Indonesia (BI) Balikpapan, Robi Ariadi, mengatakan, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) agregat pada triwulan I-2026 tercatat berada di level 107,67.

Angka ini mencerminkan kenaikan harga tahunan sebesar 1,44 persen year-on-year (yoy), tumbuh jauh lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya yang hanya sebesar 0,43 persen (yoy).

"Namun, lompatan indeks harga ini diikuti oleh kontraksi tajam pada kuantitas unit yang terserap oleh pasar," urai Robi, dikutip Kompas.com, Minggu (31/5/2026).

Koreksi Penjualan di Semua Segmen Hunian Baru

Sepanjang triwulan I-2026, jumlah rumah baru yang berhasil terjual di Balikpapan hanya mencapai 72 unit.

Realisasi ini merosot hingga 55,56 persen (yoy) jika dibandingkan dengan performa triwulan I-2025 yang mampu mencatatkan penjualan sebanyak 162 unit.

Baca juga: Basilika Nusantara IKN Jadi Tuan Rumah Sidang Tahunan KWI Mei 2026

Penurunan ini memperpanjang tren koreksi pasar yang telah berlangsung sejak tahun 2025, dengan tingkat kejatuhan yang lebih dalam ketimbang triwulan IV-2025 yang minus 42,79 persen (yoy) dengan total 119 unit terjual.

Kontraksi volume penjualan rumah baru (YoY):

• Tipe Kecil : 109 unit ???? 36 unit (? 66,97%)
• Tipe Besar : 32 unit ???? 19 unit (? 40,62%)
• Tipe Menengah: 21 unit ???? 17 unit (? 19,05%)

Secara parsial, rumah tipe kecil menjadi motor utama runtuhnya volume transaksi hulu. Penjualan rumah tipe ini anjlok 66,97 persen (yoy) menjadi hanya 36 unit.

Disusul oleh tipe besar yang turun 40,62 persen (yoy) menjadi 19 unit, serta tipe menengah yang terkoreksi 19,05 persen (yoy) menjadi 17 unit.

Meskipun kuantitas penjualan menyusut, rumah tipe kecil tetap mendominasi komposisi pasar dengan pangsa sebesar 50 persen, diikuti tipe besar 26 persen, dan tipe menengah 24 persen.

Inflasi Komponen Hulu versus Pergeseran Prioritas Rumah Tangga

Kenaikan IHPR dipicu oleh langkah agresif para pengembang yang melakukan penyesuaian harga jual untuk mengakomodasi lonjakan harga bahan bangunan serta kenaikan upah tenaga kerja konstruksi lokal.

Rumah tipe besar mencatatkan kenaikan harga tertinggi sebesar 2,93 persen (yoy), disusul tipe kecil 1,85 persen (yoy), dan tipe menengah sebesar 0,38 persen (yoy).

Baca juga: Ada Berapa Rumah Sakit yang Sudah Beroperasi di IKN?

Di sisi lain, daya serap pasar tertahan oleh dua faktor determinan. Pertama, durasi triwulan I-2026 berhimpitan langsung dengan persiapan Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN) Ramadan dan Idul Fitri, sehingga alokasi dana rumah tangga tersedot sepenuhnya untuk konsumsi primer harian.

Kedua, lompatan harga rumah yang terlalu tinggi memicu resistensi psikologis bagi calon pembeli, yang memilih menunda eksekusi transaksi KPR.

Pergeseran Tren Pembiayaan Konsumen

Kemunduran pasar residensial turut mengubah lanskap struktur pembiayaan.

"Skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih menjadi instrumen utama pemilikan hunian berjangka panjang, namun pangsa penggunaannya merosot dari 87,7 persen pada triwulan I-2025 menjadi 71 persen pada kuartal ini," papar Robi.

Penurunan porsi KPR ini sejalan dengan jatuhnya angka penjualan pada kategori rumah tipe kecil yang umumnya berbasis pembiayaan bank.

Baca juga: IKN Siap Sambut Gelombang Eksodus ASN ke IKN, Ada Sekolah dan Rumah Sakit

Sementara itu, metode pembayaran tunai keras mengambil porsi 15 persen, disusul tunai bertahap sebesar 14 persen.

Untuk mengantisipasi pembatasan kualitas kredit calon konsumen serta bayang-bayang kenaikan suku bunga KPR, para pengembang kini mengubah strategi.

Fokus pembangunan dialihkan dari rumah tipe besar ke penyediaan tipe kecil dan menengah yang memiliki keterjangkauan harga lebih realistis bagi kantong konsumen lokal.