Pasca IKN dan RDMP, Penjualan Properti Balikpapan Anjlok 45 Persen

Setelah mengalami ledakan signifikan yang dipicu oleh proyek strategis nasional, termasuk pembangunan kilang minyak Refinery Development Master Plan (RDMP) Pertamina dan fase awal Ibu Kota Nusantara (IKN), pasar kini menghadapi fase normalisasi yang menekan kenaikan harga jual dan volume penjualan.

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengonfirmasi bahwa Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Balikpapan hanya tumbuh 0,67 persen (yoy), melambat signifikan dari pertumbuhan triwulan sebelumnya 0,81 persen (yoy).

Penjualan anjlok 45 persen

Perlambatan pertumbuhan IHPR ini terjadi merata di seluruh tipe rumah. Kenaikan harga melambat baik pada tipe rumah besar, menengah, maupun kecil.

Yang lebih mencolok, nilai penjualan properti tercatat turun tajam hingga 44,98 persen (yoy) pada Triwulan III-2025.

Kepala Perwakilan BI Balikpapan Robi Ariadi menuturkan, penurunan tajam ini tidak terlepas dari demand properti yang cenderung kembali ke pola normal, setelah euforia pembangunan masif proyek strategis.

"Pengerjaan proyek besar, seperti IKN dan Kilang Pertamina, tidak lagi semasif periode sebelumnya" ujar Robi dikutip Kompas.com, Kamis (20/11/2025).

Fase normalisasi ini mengindikasikan bahwa laju investasi spekulatif yang mengejar lonjakan harga telah mereda, digantikan oleh permintaan yang lebih realistis dan berbasis kebutuhan.

Meskipun demikian, ada secercah optimisme. Indikasi perbaikan terlihat dari Kredit Properti Kota Balikpapan yang terkontraksi -3,46 persen pada triwulan III-2025.

Angka ini jauh lebih baik dibandingkan kontraksi -8,38 persen pada triwulan sebelumnya, menunjukkan membaiknya kualitas kredit properti di perbankan.

Tipe Rumah Kecil Mendominasi

Di tengah kondisi perlambatan, satu segmen pasar tetap menunjukkan performa kuat dan menjadi harapan bagi pengembang yakni Rumah Tipe Kecil dengan luas bangunan 36 meter persegi.

Tipe rumah kecil mendominasi penjualan properti residensial. Meskipun pertumbuhan harga jualnya melambat 0,23 persen (yoy), segmen ini sangat diminati karena dinilai lebih terjangkau dari sisi harga jual absolut.

Dominasi ini didukung penuh oleh fasilitasi dan kebijakan pemerintah yang bertujuan mendorong kepemilikan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Skema seperti KUR Perumahan, Kredit Program Perumahan (KPP), dan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi pendorong utama daya serap pasar.

Para pengembang di Balikpapan merespons kondisi ini dengan strategi cerdas: mengoptimalkan pendapatan dengan memprioritaskan penjualan pada rumah tipe menengah dan tipe kecil, yang masih berada dalam jangkauan daya beli mayoritas konsumen.

Insentif Makroprudensial

Pasar properti primer Balikpapan sangat bergantung pada dukungan perbankan. Sebanyak 86 persen penjualan rumah residensial baru pada Triwulan III-2025 didukung oleh Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).

Namun, pertumbuhan KPR di Balikpapan juga melambat, hanya naik 5,02 persen (yoy), lebih rendah dari triwulan sebelumnya 5,26 persen (yoy). Perlambatan ini sejalan dengan menurunnya pangsa konsumen yang membeli rumah baru secara kredit.

Kondisi ini menegaskan bahwa Balikpapan membutuhkan likuiditas dan insentif pembiayaan yang stabil.

Menjawab tantangan ini, Bank Indonesia terus memperkuat implementasi Kebijakan Insentif Likuiditas Makroprudensial (KLM).

Insentif ini secara khusus ditujukan pada sektor prioritas, termasuk Perumahan dan Real Estate, untuk mendorong pertumbuhan kredit yang selaras dengan program-program pembangunan nasional, seperti Asta Cita Pemerintah.

Ke depan, prospek properti Balikpapan akan sangat ditentukan oleh sejauh mana keberhasilan developer memanfaatkan momentum KLM dan kemampuan pemerintah memastikan keberlanjutan dukungan FLPP dan KPR bagi segmen MBR.