Buntut Pemotongan HAT IKN, Pemerintah Dapat Rapor Merah dari Pengembang

"Kalau khusus mengenai umur HGB yang berubah-ubah dari 190 tahun lalu balik lagi ke 80 tahun, kami pengusaha mencatat itu sebagai rapor merah pemerintah yang over promised dan inkonsistensi kebijakan," kata Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya saat dihubungi Kompas.com, Selasa (25/11/2025).

Apalagi saat ini, pemerintah secara perlahan mengubah arah pembangunan IKN, dari ibu kota negara baru dan calon pusat perekonomian baru, menjadi ibu kota politik.

Pasalnya, sebelum melakukan investasi, pengusaha memikirkan sejumlah aspek, meliputi permintaan pasar, sosial, kestrategisan lokasi, kepastian peraturan, konsistensi kebijakan, hukum pertanahan, jangka waktu hak atas tanah, dan lainnya.

Menurutnya, perlu pemerintah perlu penerbitkan aturan khusus untuk calon investor IKN, tanpa menabrak regulasi yang sudah ada. Meskipun demikian, Bambang menegaskan bahwa pengembang, khususnya yang berada di dalam REI tetap akan tunduk kepada peraturan pemerintah.

"Kebijakan investasi harus konsisten, tidak mudah diubah-ubah karena akan menurunkan image kita sebagai negara yang ramah investor," ujarnya.

Diyakini Tak Pengaruhi Minat Investasi

Pemangkasan masa hak atas tanah di kawasan IKN diyakini tidak pengaruhi minat investasi.

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nusron Wahid mengatakan, hal ini bisa didukung oleh pemberian gula-gula dalam bentuk lain oleh pemerintah untuk menarik investor.

"Saya yakin tidak akan terpengaruh, sepanjang nanti saya yakin pemerintah akan berpikir untuk memberikan insentif lain, selain insentif HGU gitu," kata Nusron saat ditemui usai rapat kerja dengan Komisi II DPR RI di Kompleks Parlemen, Senayan, Jakarta Pusat pada Senin (24/11/2025).

Nusron juga mengatakan, tidak perlu dilakukan revisi Undang-undang (UU) Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara, ataupun pembentukan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu).

"Enggak perlu, kalau sudah diputuskan di MK (Mahkamah Konstitusi) kan otomatis itu," tegas Nusron.

HGU IKN Dipangkas

Diberitakan sebelumnya, MK melalui putusan Nomor 185/PUU-XXII/2024 yang dibacakan Kamis (13/11/2025) memangkas durasi Hak Atas Tanah di kawasan IKN yang sebelumnya dapat mencapai 190 tahun melalui skema double cycle.

Pemangkasan berlaku untuk HGU, HGB, dan Hak Pakai yang diatur dalam Pasal 16A ayat (1), (2), dan (3) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Ibu Kota Negara.

Dalam ketentuan baru, HGU maksimal berlaku 95 tahun (35 tahun pemberian awal, 25 tahun perpanjangan, dan 35 tahun pembaruan).

HGB maksimal 80 tahun (30 tahun pemberian awal, 20 tahun perpanjangan, dan 30 tahun pembaruan).

Hak Pakai maksimal 80 tahun (30 tahun pemberian awal, 20 tahun perpanjangan, dan 30 tahun pembaruan).

Hakim Konstitusi Guntur Hamzah menilai aturan IKN sebelumnya berpotensi melemahkan negara dalam menjalankan kewenangannya atas tanah serta menciptakan perlakuan berbeda dengan wilayah lain.

"Peraturan yang bersifat khusus, terlebih di bawah Konstitusi, tidak boleh bertentangan dengan prinsip yang ditentukan dalam Konstitusi, dalam hal ini hak menguasai negara," ujar Guntur.

Sementara Wakil Ketua Komisi II DPR RI Dede Yusuf menilai Presiden Prabowo Subianto perlu segera menerbitkan Perpu.

Langkah ini dinilai penting untuk menjamin kepastian hukum di IKN tanpa harus terperosok dalam proses revisi UU IKN yang memakan waktu panjang.

Alasan utama di balik desakan Perpu ini adalah perlunya mengamankan kedaulatan lahan negara dari penguasaan pihak non-pemerintah dalam jangka waktu yang terlalu lama.

"Memang di IKN ini ada tawaran 190 tahun. Itu bisa tiga generasi anak cucu, sama saja menguasai lahan," tegas Dede, dikutip dari Antara, Minggu (23/11/2025).

Penguasaan lahan yang sangat panjang dianggap menyalahi Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan berpotensi membuat negara menjadi lemah di hadapan pihak ketiga.

Pengalaman historis menunjukkan banyak kasus di lahan perkebunan dan kehutanan di mana penguasaan yang terlalu lama pada akhirnya diklaim sebagai hak milik oleh pihak swasta, terutama setelah berganti rezim pemerintahan.

Putusan MK sendiri telah menegaskan bahwa pengaturan dua siklus jangka waktu HAT (HGU, HGB, dan Hak Pakai) tidak sejalan dengan prinsip penguasaan negara atas tanah dan harus kembali mengikuti ketentuan nasional dengan mekanisme evaluasi yang jelas.