Ciputra Vs OIKN Buka-bukaan Soal Rusun KPBU ASN yang Tak Kunjung Dibangun

NUSANTARA, KOMPAS.com - Proyek rumah susun (rusun) atau apartemen untuk ASN dengan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) di Ibu Kota Nusantara (IKN) tak kunjung dimulai konstruksinya.

Padahal, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menargetkan rusun ASN skema KPBU ini terbangun dan siap huni pada tahun 2024 ini.

Selain itu, di berbagai kesempatan, Otorita IKN (OIKN) juga selalu menggadang-gadang bahwa pembangunan rusun unsolicited ini menarik minat para raksasa properti.

Baca juga: Kantor Satelit BIN di IKN Bakal Telan Rp 706,4 Miliar, Ini Desainnya

Salah satunya adalah PT Ciputra Development Tbk yang baru saja meraup marketing sales Rp 10,2 triliun dan mencatat kapitalisasi pasar Rp 20,85 triliun.

Namun, Direktur PT Ciputra Development Tbk Nanik J Santoso menegaskan, pembangunan rusun ASN yang akan dibangun perseroan tidak akan terlaksana tahun 2024.

Sejumlah faktor baik teknis maupun non-teknis menjadi penghambat, sehingga pelaksanaan konstruksi fisik melalui peletakan batu pertama atau groundbreaking tidak bisa dilakukan dalam waktu dekat.

Apa kendala yang dihadapi Ciputra sampai urung membangun hunian vertikal tahun ini?

Nanik mengungkapkan, perseroan masih harus menunggu langkah OIKN, usai dokumen kajian kelayakan atau feasibility study (FS) diserahkan pada Maret 2024.

Jika FS disetujui, proses selanjutnya adalah kurasi rencana induk (masterplan), dan desain arsitektur yang juga sudah diajukan perseroan.

Nanik menyebut, untuk melalui proses awal itu, tidak secepat yang dia harapkan dan bayangkan.

Baca juga: Pemerintah Lelang Proyek Sekolah, Pasar, dan Puskesmas di Kawasan Hunian ASN IKN

Hal ini karena untuk membangun rusun dengan skema KPBU, belum pernah terjadi dan belum ada presedennya di Indonesia.

"Jadi, OIKN juga tidak punya referensi. Mereka harus bikin dari nol, terutama Service Level Agreement (SLA)-nya yang diharapkan itu apa oleh OIKN," ungkap Nanik, saat konferensi pers RUPST, di Jakarta, Rabu (19/6/2024).

Dia menengarai, ada isu bahwa apartemen ASN dengan skema KPBU yang dibangun oleh investor tidak boleh berbeda dengan rusun yang dibangun oleh Kementerian PUPR, dan itu disambut oleh OIKN dengan menetapkan SLA sangat tinggi terkait bangunan cerdas.

Sementara, calon investor yang meminati skema KPBU ini telah mengajukan SLA bangunan cerdas versi masing-masing yang berbeda, sehingga menyebabkan OIKN belum mengambil keputusan.

Selain Ciputra, terdapat Korea Land and Housing Corporation (KLHC), PT Risjadson Brunsfield Nusantara-CCFG Corp (Konsorsium Nusantara), PT Summarecon Agung Tbk, PT Perintis Triniti Properti Tbk (Konsorsium Triniti) dan PT Nindya Karya (Persero).

Khusus Ciputra, ungkap dia, SLA yang diajukan sudah tuntas sekitar tiga minggu lalu, atau Mei 2024.

Baca juga: Air Siap Minum di IKN Gunakan Teknologi Hijau Ozon

Di sisi lain, OIKN menuntut calon investor sudah harus groundbreaking, akhir tahun ini.

Namun, hingga Juni, OIKN tak kunjung menetapkan pemrakarsanya. Padahal untuk sampai pada pelaksanaan peletakan batu pertama harus melalui berbagai proses lagi.

Setelah kurasi, kemudian revisi FS. Selanjutnya setelah FS final diterima, baru ditetapkan sebagai pemrakarsa.

Proses berikutnya adalah pelelangan, dan jika menang, investor akan diberi waktu empat bulan untuk persiapan groundbreaking.

Kendati demikian, Ciputra berkomitmen akan tetap mengikuti jadwal yang ditetapkan OIKN.

Hal ini sebagaimana dikemukakan Direktur PT Ciputra Development Tbk Harun Hajadi, bahwa pembangunan diperkirakan akan dimulai tahun 2025 untuk memenuhi proses baku dari OIKN.

"Kenapa diperkirakan, karena kami mengikuti (proses) dari awal. Tapi ya mungkin saja tiba-tiba dikebut oleh mereka. Jadi, kami tidak pernah menunda, tetap mengikuti schedule sesuai yang ditetapkan OIKN. Memang belum waktunya groundbreaking saja," ungkap Harun.

Apa tanggapan OIKN?

Deputi Transformasi Hijau dan Digital OIKN Mohammed Ali Berawi membantah OIKN belum menetapkan SLA dan standar bangunan cerdas atau Bangunan Gedung Cerdas (BGC).

Sebaliknya, Ciputra justru keberatan dengan standar BGC yang telah ditetapkan OIKN melalui Surat Edaran (SE) Kepala OIKN Nomor 009/SE/Kepala Otorita IKN/VIII/2023 tentang Pedoman Pembangunan Bangunan Cerdas di IKN.

Baca juga: Jalan Akses Bandara VVIP IKN Habiskan Beton Readymix 10.729 Meter Kubik

Keberatan Ciputra tersebut, menurut Ale, diungkapkan pada tanggal 12 Juni 2024, saat pertemuan dengan agenda pembahasan progres penyusunan dokumen FS apartemen ASN IKN.

Dalam rapat tersebut, Ciputra menyatakan bahwa spesifikasi sistem bangunan yang tercantum dalam pedoman tersebut sangat ekstensif dan berstandar tinggi, yang potensial menyebabkan biaya pembangunan rusun ASN membengkak.

Selain itu, Ciputra juga berpendapat bahwa sistem-sistem berstandar tinggi tersebut masih belum diperlukan di Indonesia.

Di antaranya, pemanfaatan berbagai sensor otomasi bagi pengoperasion gedung melalui ruang kontrol dan digital twin, sistem pengelolaan air, energi, pencahayaan dan sampah cerdas.

Kemudian akses internet melalui pemasangan fiber optik dalam ruangan, sistem keamanan dan keselamatan dengan face recognition, dan sebagainya.

Ale mengakui, standar BGC memang akan menambah sekitar tiga hingga lima persen dari biaya awal pembangunan.

Akan tetapi secara total akan mampu menurunkan sekitar 20 persen biaya pembangunan, operasi dan pemeliharaan umur gedung selama 30 tahun melalui efisiensi penggunaan energi dan sumber daya, serta peningkatan kualitas hidup dan kenyamanan penghuninya.

Baca juga: Agar Proyek Bandara VVIP IKN Lancar, Pemerintah Pindahkan Hujan

"Hal ini yang menyebabkan masifnya pembangunan gedung cerdas di berbagai negara maju karena efisiensi dan manfaat yang dihasilkan signifikan dan ramah lingkungan," tutur Ale kepada Kompas.com, Rabu (19/6/2024).

Ale menyatakan, OIKN sejak awal telah menegaskan bahwa setiap calon investor wajib memenuhi SLA yang telah ditetapkan.

Ekspektasi Profit

Ciputra juga telah berdiskusi dengan tim Kedeputian Transformasi Hijau dan Digital OIKN dan mendapatkan arahan untuk mengikuti alur investasi karena nantinya kepatuhan terhadap standar BGC yang ada di OIKN akan menjadi acuan bagi Tim Profesi Ahli (TPA) BGC dalam pemberian Perizinan Bangunan Gedung (PBG).

Kedeputian Transformasi Hijau dan Digital OIKN menekankan bahwa persyaratan BGC yang tercantum dalam SE Kepala OIKN harus dipenuhi sesuai dengan jenis bangunan, karena BGC adalah salah satu aspek dari kota cerdas IKN yang akan dibangun.

Oleh karena itu, seluruh stakeholder yang terlibat dalam pembangunan, termasuk Ciputra, harus dapat mengikuti regulasi BGC untuk mewujudkan bangunan dan infrastruktur cerdas yang menjadi bagian dari pengelolaan kota cerdas IKN.

"Jadi kalau mereka mengikuti standar pembangunan gedung cerdas di IKN mestinya tidak ada masalah," cetus Ale.

Ale menegaskan, yang namanya kota cerdas, harus mencakup seluruh aspek termasuk bangunan, infrastruktur, transportasi, energi, dan lain-lain.

"Kalau cuma apps saja tapi semua komponen kota masih konvensional, sulit untuk IKn diklaim sebagai kota cerdas, IKN kan maunya jadi global city for all, jadi standarnya harus tinggi," imbuh Ale.

Baca juga: Penamaan Bandara VVIP Jadi Nusantara Airport Tunggu Proses Administrasi

Menurutnya, Ciputra mestinya mampu membangun apartemen ASN dengan standar BGC, serupa dengan gedung lainnya di IKN, seperti gedung Bank Indonesia.

Ale menengarai, keberatan Ciputra karena ekspektasi hitungan profit.

"Ini yang akan menentukan investasi masuk atau tidak? Mestinya reasonable profit saja-lah, namanya kita sama-sama sedang membangun negara. Lagipula dengan KPBU mereka dapat konsensi mengelola aset yangg dibangun, mestinya malah lebih untung," tuntas Ale.

Untuk diketahui proyek apartemen ASN dengan skema KPBU mencakup 166 menara. Kementerian PUPR telah menentukan basic design untuk proyek ini, salah satunya mengatur luasan tiap unit sekitar 98 meter persegi.

KPBU ini terbagi menjadi beberapa skema, seperti Fasilitas Pendukung Penerapan Skema Pendanaan (PPSP) dan Fasilitas Pengembangan Proyek (FPP).